La Caparra nel contratto: confirmatoria o penitenziale?

Quando si sottoscrive un contratto – per l’acquisto di una casa, di un’automobile o per la fornitura di un servizio – è frequente che venga richiesto il versamento di una somma a titolo di caparra.

Tuttavia, non tutte le caparre hanno la stessa funzione: nel nostro ordinamento esistono la caparra confirmatoria e la caparra penitenziale, disciplinate rispettivamente dagli articoli 1385 e 1386 del Codice Civile.

Comprendere la differenza è importante per conoscere i propri diritti e doveri in caso di problemi.

La caparra confirmatoria è la forma più comune. Serve per garantire la serietà del contratto e per offrire una garanzia in caso di inadempimento.

Gli effetti pratici di tale caparra sono i seguenti:

• Se il contratto viene regolarmente rispettato ed eseguito, la caparra si trasforma in un acconto sul prezzo pattuito.
• Se la parte che ha versato la caparra è inadempiente ossia non rispetta gli impegni, l’altra può trattenere la somma ricevuta.
• Se è inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra, la controparte ha diritto a chiedere la restituzione del doppio.

Inoltre, l’art. 1385 c.c. riconosce alla parte adempiente (cioè a chi ha mantenuto i propri impegni) una facoltà importante: può accontentarsi della caparra oppure può decidere di pretendere l’esecuzione del contratto (ad esempio, ottenere la consegna del bene o la prestazione pattuita) o di chiedere la risoluzione del contratto con risarcimento del danno.

In caso di caparra penitenziale, le parti stabiliscono fin dall’inizio che ciascuna di esse potrà recedere dal contratto pagando un prezzo prestabilito: la caparra stessa.

Gli effetti pratici di tale caparra sono i seguenti:

• Chi recede perde la caparra versata.
• Se recede la parte che ha ricevuto la caparra (ossia chi vende), deve restituire il doppio.

Qui non c’è un inadempimento colpevole, ma un vero e proprio diritto di recesso. La caparra penitenziale rappresenta quindi il “costo” per sciogliersi dal contratto.

Se nel contratto viene semplicemente indicata la parola “caparra” senza precisare se sia “confirmatoria” o “penitenziale”, la legge stabilisce che, nel silenzio delle parti, la caparra deve essere intesa come confirmatoria.

Mario e Lucia firmano un contratto preliminare per la vendita di un appartamento. Mario (acquirente) versa a Lucia (venditrice) 10.000 euro a titolo di caparra confirmatoria. Di conseguenza:

• Se Mario non rispetta il contratto, Lucia potrà trattenere i 10.000 euro.
• Se invece è Lucia a non rispettare l’impegno, Mario potrà chiedere indietro 20.000 euro (il doppio della caparra) oppure potrà chiedere al giudice di ottenere la consegna dell’immobile (esecuzione del contratto).

Se le parti hanno pattuito una caparra penitenziale:

• Mario (acquirente) può decidere di rinunciare all’acquisto perdendo i 10.000 euro.
• Lucia (venditrice) può decidere di recedere dal contratto restituendone il doppio, ossia 20.000 euro.

Le parti sono libere di stabilire l’importo della caparra e persino di prevedere più versamenti in momenti diversi. Tuttavia, se la caparra versata è molto alta e sproporzionata rispetto al valore del contratto, potrebbe essere qualificata come anticipo o acconto sul prezzo, con le relative conseguenze:

• Sotto il profilo civile, l’ acconto deve essere restituito se si esercita il recesso in presenza di caparra penitenziale.
• Sotto il profilo fiscale, la caparra è considerata una garanzia e quindi non è tassata. Gli anticipi/acconti invece sì e sono soggetti a IVA.

Analogo discorso in caso di caparre multiple nello stesso contratto.

La distinzione tra caparra confirmatoria e penitenziale influisce sia sui diritti delle parti, sia sugli aspetti fiscali.

In caso di caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.), la parte adempiente può trattenere la caparra, chiederne il doppio o pretendere l’esecuzione del contratto.
In caso di caparra penitenziale (art. 1386 c.c.), la caparra è il prezzo per esercitare un diritto di recesso.
In caso di importi sproporzionati o versamenti multipli, questi possono trasformare, almeno in parte, la caparra in acconti soggetti a IVA.

Per evitare non solo contenziosi legali ma anche contestazioni di natura fiscale, è dunque fondamentale che la clausola sulla caparra sia redatta in modo chiaro e preciso.

A cura di Egidio Veronesi