Con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2026 (Legge n. 199/2025), il quadro normativo relativo alle locazioni brevi e turistiche si irrigidisce in modo significativo, imponendo nuove regole soprattutto ai proprietari con più unità immobiliari.
Riduzione della soglia di imprenditorialità
La novità più rilevante riguarda la riduzione della soglia di imprenditorialità da 4 a 2 unità immobiliari.
In base alla Finanziaria 2026, dal 1° gennaio 2026, chi destina alla locazione breve più di 2 appartamenti viene automaticamente considerato imprenditore, con tutte le conseguenze fiscali e contributive che ne derivano, senza possibilità di fornire prova contraria. In caso di comproprietà, il calcolo si effettua per soggetto e non per immobile.
Presunzione di imprenditorialità anche per le locazioni turistiche superiori a 30 giorni
Secondo l’interpretazione estensiva del Ministero del Turismo, la presunzione di imprenditorialità si applica anche alle locazioni turistiche superiori a 30 giorni, non solo alle locazioni brevi. Conseguentemente, anche chi affitta più di 2 immobili per finalità turistiche con contratti superiori a 30 giorni deve presentare la SCIA al SUAP competente.
Tale interpretazione estende significativamente l’ambito applicativo della norma, considerato che fino ad ora era ritenuto riferito esclusivamente alle locazioni brevi (fino a 30 giorni).
Regime della cedolare secca dal 2026
In questo contesto, il regime della cedolare secca viene confermato ma con una distinzione netta:
- Primo immobile: aliquota al 21%;
- Secondo immobile: aliquota al 26%;
- Dal terzo immobile in poi: stop alla cedolare secca, l’attività rientra nel reddito d’impresa.
Adempimenti per chi supera la soglia dei due immobili
Chi supera la soglia dei 2 immobili deve quindi:
- Aprire Partita IVA;
- Presentare SCIA;
- Iscriversi alla Gestione Commercianti INPS;
- Applicare l’IVA sulle prestazioni, se l’attività è configurata come turistico-ricettiva con servizi aggiuntivi.
Resta confermato l’obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per tutti gli immobili destinati a locazioni brevi o turistiche. Il CIN deve essere esposto all’esterno dello stabile e indicato in ogni annuncio pubblicato online a pena di sanzioni per mancata esposizione.
Restano obbligatori le dotazioni di sicurezza, ovvero dispositivi di rilevazione gas e monossido di carbonio ed estintori portatili a norma.
A cura di Elisa Ghelfi
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